重磅！28年预售时代迎来“转轨时刻”：三部门发文全面推行现房销售

徐州人买房逻辑，要变了。

30秒速览

• 8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》
• 继续预售的，单体建筑须完成主体结构封顶，购房人的首付款、个人住房贷款等购房资金全部进入监管账户
• 新出让土地、未取得规划许可证的项目，优先现房销售
• 现房销售实行备案管理 + 定金制，只能依法收取少量定金
• 同日央行、金融监管总局发布配套《意见》：现房项目开发贷最长7年，个人住房贷款最长40年

一个时间细节：这份文件落款与对外发布日期均为2026年8月28日，网上部分转述写作“8月26日”，以官方发布为准。

01 发生了什么：一份通知 + 一份意见，同日落地

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），新华社、央视网当晚全文发布。（来源：新华社/新华网，2026-08-28）

同一天，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），提出36条房地产信贷管理措施，作为销售制度改革的配套金融制度；金融监管总局当日晚间还同步发布了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》。 （来源：澎湃新闻2026-08-29；财新网2026-08-28）

《关于完善商品住房销售制度的通知》 住建部 + 自然资源部 + 金融监管总局 · 管“怎么卖房”

《关于改革完善房地产信贷管理的意见》 央行 + 金融监管总局 · 36条 · 管“钱怎么配”

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》 金融监管总局 · 当晚发布 · 落地“主办银行制”

一句话：销售端制度，金融端配套。 这是一次“组合拳”，不是孤立的一条新政。

02 政策拆解：一条“分界线”看懂新老判断

这次改革的精髓，是用建设工程规划许可证划出一条线——“老项目老办法，新项目新办法”：

• 8月28日前已拿规划许可证 → 继续预售按原政策执行，鼓励转现房
• 新出让土地 / 未拿规划许可证 → 优先现房销售
• 新项目仍要预售 → 必须主体封顶 + 资金全监管

注意“优先”和“鼓励”这两个词：这是渐进式推进，不是一夜之间的硬性切换。中指研究院指出，本次政策将预售门槛统一提升至“主体结构封顶”，项目预售获批时点将后移，行业进一步向现房销售过渡；“具体条件由各地根据实际情况确定”也为地方预留了空间。（来源：澎湃新闻，2026-08-29）

看点一：继续预售的，门槛抬高

商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶——过去很多地方“出地面几层”就能卖，现在不行了。购房人的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户，直到项目竣工验收、水电气热配套具备交付条件后方可解除监管。

看点二：现房销售怎么卖？备案 + 定金制

开发商须完成竣工验收，把现房销售方案和交付条件证明报市县住建部门备案；所售房屋及土地使用权无抵押、查封等限制交易情形，权属清晰。

定金制四步走：

• ① 取得施工许可证后，可与购房人签定金合同，依法收取少量定金
• ② 定金进入主办银行监管账户，由住房资金监管机构监管
• ③ 房屋具备交付条件后，解除定金监管
• ④ 开发商违约不能按期交房，购房人可解约，返还定金并承担违约责任

樊

虞晓芬（浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长）：传统预售制下，购房者往往要提前全额支付房款，承担利息和机会成本；而现房销售最大化保障了消费者的知情权、选择权与财产安全。从国际上看，绝大多数国家的开发商在竣工交付前只能收取少量定金，绝大部分房款要在交付后才能回款，这是对开发商偿还能力、交付能力和交付品质的约束，倒逼房企保质保量。（来源：央视网，2026-08-28）

看点三：配套措施，三路并进

• 土地端：房企须用自有资金购地，可分期缴纳出让价款；可“带规划方案出让”；现房项目出让公告须公开相关信息
• 金融端：主办银行制——一个项目一家主办银行，单独或牵头银团放贷；分户土地使用权可集合抵押申请贷款
• 办证端：推行“交房即交证”，现房销售前一般先办首次登记，交房同步拿不动产权证

03 为什么是现在？三个不可逆的背景

供求关系彻底变了

城镇居民人均住房建筑面积已超过40平方米，二手房销售面积占比过半，市场主要矛盾从“有没有”转向“好不好”。预售制度当年为解决“住房短缺 + 资金短缺”而生，如今两个短缺都已缓解。（来源：央视网，2026-08-28）

市场事实上已在“卖现房”

以广州为例，全市约11.6万套可售新房，约7.1万套房龄超过24个月，占比约六成——大量预售项目事实上已处于现房状态，为推开现房销售提供了时间窗口。（来源：财新网，2026-08-28）

要给存量去化留时间

2026年前七个月，全国新建商品房销售面积约4.50亿平方米，同比下降11.8%；销售额约4.27万亿元，同比下降13.1%；新开工下降24.0%。新项目下半年逐步入市，改革短期内为存量去化和供求调整留出空间。（来源：财新网，2026-08-28）

再拉长时间线，这一步酝酿已久：

• 1994 | 《城市房地产管理法》确立商品房预售制度
• 2005 | 央行报告建议取消预售制
• 2020.03 | 海南率先全域推行现房销售
• 2025.05 | 河南信阳：当年全国首个全面落地现房销售的地级市
• 2025.07 | 湖北荆门跟进：2026年起新出让土地原则上现房销售
• 2026.04 | 广州“4·30”新政：一线城市正式入场
• 2025年底 | 住建部部长倪虹署名文章：推进现房销售制，实现所见即所得
• 2026.08.28 | 三部门《通知》落地——从地方试点升级为国家制度

（来源：亿翰智库2025-07/08；中房网2026-05-20；央广网2026-08-28）

04 对谁影响最大？四方账本

购房者：最大赢家，但要多一点耐心

定金近似于预售下的首付投入，买房从“看图纸赌命”变成“看实景下单”；“交房即交证”解决办证难。代价是：新盘供应节奏会变慢，想买的项目可能要等更“盖好”。

房企：现金流模式被重写

预售节点后移到主体封顶，封顶前的土地、施工支出要更多靠自有资金和开发贷。政策发布前一两天，多家房企已“加紧拿证”，抢在新规前拿规划许可证——预售节点直接关系现金流。长期看，高杠杆、高周转转变为产品力、财务稳健度成生死线。（来源：财新网，2026-08-28）

银行：主办银行制是核心

开发、建设、销售资金统一存入主办银行，资金闭环让风险可视可控，也回应了信贷“贷不出去”的现实。项目风险与集团风险合理区分，不同所有制房企一视同仁获得贷款。（来源：澎湃新闻2026-08-29；财新网2026-08-28）

地方政府：卖地逻辑跟着变

自有资金购地 + 分期缴纳出让金，既压住房企加杠杆抢地的冲动，也给财政留了弹性空间；土地出让公告要公开现房销售信息，土地市场透明度提高。

05 徐州视角：这一次，徐州走在了前面

说一个很多徐州人没意识到的事实：全国首个“主动现房”战略试点，就在徐州。

2025年底，美的置业拿下云龙万达树人中学东地块时，内部就做出决定：不卖期房，整个小区一次性建好后全实景开盘——这就是美的·君兰玥。没有实体售楼处，没有效果图沙盘，10栋小高层、约400户140-190平方米大平层，园林、外立面、地库、会所全部落成后才对外销售。美的置业还在云龙万达放了行业首个近1:1“实景生活预演舱”，所有材料收口均按实景标准，去“美化”接受公众检验。（来源：36氪/乐居财经2026-05-11；观点网2026-07-13）

注意时间点：美的做出这个决定，早于国家层面明确推进现房销售的节点。这次国家发文，某种程度上是给徐州已经在走的这条路“盖章认证”。

再看我们最近实拍的一中南板块：徐州地铁拿地、绿城负责代建。这个组合放在现房销售时代看，意味深长——

“城投/轨道公司出资拿地 + 品牌房企出产品力代建”，恰好精准回应现房时代两大门槛：

• 资金沉淀能力——谁来扛2-3年不销售的资金占用
• 产品兑现能力——现房没有滤镜，品质即卖点

可以预见，这类“国资 + 代建”模式在徐州会越来越多。

06 我的几点判断（个人观点）

① 这不是“预售制取消”，而是“预售制的体面退场”

文件用词很讲究：优先、鼓励、新老划断，不搞一刀切。接下来是预售与现售并存，逐步抬高预售门槛、缩小两者差距，最后顺理成章过渡到现售。指望明年全国全现房不现实，但方向已不可逆。

② 对徐州这样的二线城市，短期反而可能是利好

新规起步新项目入市节奏，给存量去化留窗口；当主流政策逐步提高商品房现房项目占成稀缺的“确定性资产”。当“所见即所得”成为国家倡导的标准答案，不能买呈现期房的期房，议价能力将持续走弱。

③ 要盯的不是“现房”两个字，而是钱进了哪个账户

制度的生命在执行。徐州购房者今后买房，建议多问三句话：

• ① 项目是预售还是现房备案？
• ② 资金监管账户开在哪家银行？
• ③ 定金合同有没有写清不能按期履约的责任？

三个问题问完，风险基本见底。

④ 自住改善客，2026下半年到2027年是个入场窗口

房地产限贷拉长到40年、现房验面积扩大、房企分批拿不住现房上盖工地——买房第一次站在了强势一方。但别忘了，现房时代的房价逻辑是品质定价，好房子未必更便宜，只是更透明。

28年前，预售制帮中国人解决了“有没有房住”的问题；28年后，现房销售要回答的是“住得好不好”的问题。

时代的接力棒，交到了“所见即所得”手里。

信息来源：新华社、央视网、央广网、人民日報海外版、财新网、澎湃新闻、21世纪经济报道、新京报、亿翰智库、中房网、36氪、观点网等2026年8月28-29日公开内容。本文由樊磊原创整理，不构成购房建议。