西云里推翻重来:整体抬高4米做台地,徐州第3座「五代宅」来了

市自然资源和规划局网站发布《关于中天仕名AB地块(2022-23地块)项目规划建筑设计方案及工程规划许可变更的批前公示》——西苑板块纯新盘「西云里」的规划方案,几乎推翻重做:高层消失,洋房登场,整个小区还要抬高 4 米多。

这次改了什么

• 楼栋:原 28 栋 17-26 层住宅,调整为 30 栋 6-17 层 —— 11 栋洋房(6-10 层,顶层跃层)+ 19 栋小高层(13-17 层)
• 形态:改台地式设计,车库层架空,小区整体抬高 4-4.3 米(即俗称的「五代宅」)
• 这是继南区万科檐屿溪、东区美的君兰玥之后,徐州第 3 座台地式住宅
• 商业:抬高的车库层带出更多沿街商业空间,计容商业约 20796㎡,比原规划翻倍;沿民康路、矿山路布置地面层商业,另设独栋商业
• 配套:新方案总平上新增文化活动与卫生服务站、居家养老用房、社区物业用房
• 因规划 7 号线穿过地块预留的通道,两端新增景观大门、商业、物业与社区服务用房,配合台地的景观台阶与平台

数字对比:调整后 vs 原方案

• 容积率:2.67 vs 1.93 —— 高层改洋房,容积率不降反升
• 总建筑面积:约 304736㎡ vs 约 291326㎡,增加约 1.34 万㎡
• 住宅计容:约 194785㎡,比原方案多 4600 余㎡;架空车库约 62760㎡
• 不计容部分:挑空平台约 5003㎡、架空层约 1060㎡
• 户数:1367 户 vs 1388 户;户均计容约 142.5㎡ vs 约 137㎡ —— 户数变少、户型做大,主打改善
• 对照出让时的规划条件:容积率区间 1.5-2.77、建筑密度≤25%、绿地率≥35%、限高 80 米 —— 调整后的 2.67 仍在条件上限之内;且出让条件本就要求配建占总计容 5%-10% 的商业,这次商业「翻倍」实为向条件区间靠拢

这块地的来历

• 位置:泉山区西苑片区,西三环内、矿山路北;四至为东雁山路、南矿山路、西三环西路、北民康路,用地约 104766㎡(157.1 亩)
• 2022 年 10 月,徐州地铁 22.5 亿元底价拿地,楼面价 7749 元/㎡
• 2024 年经民政局公示,小区备案名「西云里」
• 因规划 7 号线从地块穿过,2025 年 6 月规划已调整过一次;2026 年 3 月万科中标代建
• 这是继万科云谷中城后,徐州地铁与万科的第二次合作;也是继一中南 CD 地块(与绿城合作)之后,地铁今年启动的第二个项目 —— 新城区对西苑,绿城对万科

樊

中天仕名地块的航拍实景,站内「航拍VR」泉山区淮海新城分支里就能看;前两座台地宅——万科檐屿溪、美的君兰玥的航拍也都在库,想感受台地式住区长什么样可以先看它们。台地+洋房这套组合会把西苑的改善盘卷到什么程度,等新效果图出来我们接着聊;想去现场看地块的,随时找我。