市中心原新一佳超市地块挂牌:金鹰二店西邻 24 亩、容积率最低 1.0,淮海路商圈要出洋房?

淮海路市中心商圈很多年没有出现过的东西——低密度宅地——挂牌了。原新一佳超市(淮西店)拆迁地块(编号 2026-23QS,永安金鹰二店西地块)正式登上公共资源交易平台:24.33 亩,容积率只有 1.0-1.5,起拍总价 1.9038 亿元,综合楼面价 7823.65 元/㎡,8 月 27 日上午 10 时竞价截止。市中心,要出洋房了。

地块档案

• 编号:2026-23QS,市本级地块,位于泉山区永安街道
• 位置:淮海西路以北、矿山东路以西(注:公告口径为"矿山东路西",个别传播稿写作"矿山西路"有误,以公告为准)
• 出让面积:16222.6㎡(约 24.33 亩),商住混合用地
• 指标:容积率 1.0-1.5,限高 60 米 —— 市中心地块给出这样的容积率,住宅部分大概率是洋房形态
• 出让条件:商业、办公计容面积占比不低于 15%,即住宅计容最多占 85%
• 起拍:总价 19038 万元,综合楼面价 7823.65 元/㎡;保证金 3810 万元(8 月 25 日 15 时前到账)
• 挂牌窗口:8 月 18 日 9 时起报价,8 月 27 日 10 时截止

先算一笔账:住宅楼面价其实不止 7824

7823.65 元/㎡ 是把商业、办公、住宅全部计容面积摊在一起的综合楼面价。按出让条件,商办至少占 15%——如果把地价全部摊到住宅头上(商办部分按不产生地价贡献的极端口径粗算),纯住宅楼面价约在 9200 元/㎡ 上下。这意味着开发商拿地时,心里装的住宅售价起点,不会低。

地段:淮海路市中心商圈的"最后一块拼图"

• 商圈:地处淮海路市中心商圈,东隔壁就是金鹰二店,再往东是友谊商场、华美商厦;南面有新都商业广场、迪卡侬;西侧是尚城国际、徐宝生活广场
• 轨交:紧邻地铁 1 号线人民广场站,3 站可达彭城广场
• 教育:北侧即少华街小学。按该校目前公布的施教区范围(东到矿山东路、西到二环西路、南到淮海西路、北到黄河南路),本地块位于其中——学区划分每年可能调整,最终以交付当年官方公布为准
• 医疗:市儿童医院、徐医附院、徐矿总院均在周边
• 价格参照:附近较新的颐和源璟、中海黄龙云起、万科淮海隐秀,小高层二手挂牌大致在 1.8-2 万元/㎡ 区间。容积率 1.0-1.5 的新洋房会定到多少,是本次土拍最大的悬念

前史与信号:为什么是现在?

这块地就是老徐州人熟悉的新一佳超市淮西店,拆迁之后闲置多年,先后做过停车场和驾校场地。约一个月前,场地突然开始清理并启动考古勘探——现在谜底揭开:是在为挂牌做准备。 更值得注意的是节奏:今年 4 月的徐州土地推介名单上并没有这宗地,只有它对面的金鹰二店南地块。西地块反而抢先挂牌,按行业惯例,这往往意味着已有房企谈妥了拿地意向。谁在谈?8 月 27 日见分晓。

土拍日历更新:8 月加到 6 场,9 月初还有一场

• 8 月 5 日 · 泉山区七里沟:三官庙 B 地块 —— 起拍 1.5372 亿,楼面价 4000 元/㎡
• 8 月 12 日 · 新城区奥体中心:汉风中心医院东地块 —— 起拍 4.6777 亿,楼面价 5800 元/㎡
• 8 月 13 日 · 云龙区大郭庄:拖龙山地铁站北地块 —— 起拍 1.5385 亿,楼面价 5000 元/㎡
• 8 月 19 日 · 鼓楼区牌楼街道:奔腾大道地铁站西地块 —— 起拍 1.717 亿,楼面价 4056 元/㎡
• 8 月 26 日 · 港务区苏山街道:苏山路西 A 地块 —— 起拍 1.5897 亿,楼面价 2137 元/㎡
• 8 月 27 日 · 泉山区永安街道:本文的金鹰二店西地块 —— 起拍 1.9038 亿,楼面价 7824 元/㎡
• 9 月 2 日 · 高新区新区街道:北京南路东、振兴路北地块 —— 起拍 1.1604 亿,楼面价 2669 元/㎡

另有一个前情兑现:7 月 24 日,本站此前细讲过的鼓楼区和信广场南地块已经落锤——徐州地铁以 1.8776 亿元竞得,成交楼面价 4737 元/㎡。以上各宗数据均据公开挂牌与成交信息整理。

樊

樊磊按:淮海路市中心商圈上一次有低密新房供应,已经要翻很多年的旧账了。这宗地的看点不在总价,在形态——容积率 1.0-1.5 意味着市中心核心地段可能出现纯粹的洋房产品,而周边二手小高层已经站在 1.8-2 万。学区、地铁、商圈、医疗全部现成,唯一的问题是:谁来接,敢卖多少。8 月这六场加 9 月初一场,我每场都跟,结果第一时间发在这里。